Combien s'est vendu le bien d'à côté ? Les ventes réelles autour d'une annonce

Quand une annonce vous intéresse, vous pouvez savoir à quel prix les biens se sont réellement vendus juste autour : ces prix sont publics, gratuits et consultables par tous. Chaque vente immobilière enregistrée chez un notaire finit dans une base de données de l'État, avec son prix, sa surface et sa localisation. Un prix affichén'est qu'un souhait du vendeur. Un prix payéest un fait. Ce guide explique d'où viennent ces données, comment les lire, et les pièges que presque personne ne signale.

D'où viennent ces prix ? DVF, expliqué simplement

La base s'appelle DVF, pour « Demandes de valeurs foncières » : les prix des ventes déjà réalisées, tels qu'inscrits dans les actes notariés. Elle est publiée par la Direction générale des Finances publiques (l'administration fiscale) sur data.gouv.fr. Ce ne sont pas des estimations ni des prix d'annonces : chaque ligne est une vente qui a réellement eu lieu.

L'État propose une carte officielle gratuite pour explorer ces ventes adresse par adresse. C'est aussi la source de référence de notre analyse (voir la note méthodologique). La différence d'approche : sur une carte, c'est à vous de chercher, trier et juger ce qui est comparable. Notre outil part de l'annonce : vous collez le lien, il retrouve la localisation et confronte le prix demandé aux ventes comparables du secteur.

Prix affiché, prix payé : pourquoi l'écart est la donnée qui compte

Un prix affiché n'engage personne. Les vendeurs positionnent souvent leur annonce au-dessus de leur prix acceptable, pour se laisser une marge de discussion. Résultat mesuré sur le marché : environ 8 transactions sur 10 se concluent après négociation. Comparer une annonce aux autres annonces du quartier revient donc à comparer des souhaits entre eux. La seule référence objective, ce sont les ventes conclues. Le guide de la négociation explique comment cet écart devient un levier.

Le prix DVF, c'est avec ou sans les frais ?

Le prix DVF est le prix de vente inscrit dans l'acte, hors frais de notaire. Pour passer d'un prix DVF à un budget total d'acquisition, ajoutez ces frais : environ 7 à 8 % du prix dans l'ancien et 2 à 3 % dans le neuf, selon les Notaires de France (page mise à jour en février 2026). Ces frais sont pour l'essentiel des taxes qui vont à l'État et aux collectivités. La plupart des départements ont porté leur part au maximum autorisé depuis 2025.

De quand datent les ventes consultables ?

Deux règles officielles à connaître, publiées par la DGFiP :

• La base couvre les cinq dernières années.À l'été 2026, vous consultez les ventes de 2021 à 2025.
• Elle est mise à jour deux fois par an, en avril et en octobre. Une vente signée en janvier peut donc n'apparaître qu'en octobre : comptez six mois à un an de décalage.

Pourquoi aucune vente en Alsace, en Moselle ou à Mayotte ?

Les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle relèvent d'un droit local hérité de l'histoire : les ventes y sont enregistrées au « Livre foncier » et ne sont pas reprises dans DVF (FAQ officielle). Mayotte n'est pas couverte non plus.

Ce que DVF ne dit pas (et qui change tout)

DVF donne le prix, la surface, le type de bien, la date et la localisation. Il ne dit ni l'étage, ni l'état, ni la présence d'un parking ou de travaux. Une vente 30 % sous les autres peut être un bien à rénover de fond en comble ; une vente très haute peut inclure une dépendance. Deux réflexes protègent de ces pièges :

• Ne jamais conclure sur une seule vente.C'est la convergence de plusieurs ventes comparables qui fait une référence, pas un point isolé.
• Croiser avec la note énergie.Un logement mal classé (DPE F ou G) se vend structurellement moins cher ; les notaires le mesurent chaque année. Notre guide DPE F/G détaille cet effet.

Comment comparer ce qui est vraiment comparable ?

Trois principes simples :

• Même type de bien : une maison ne se compare pas à un appartement, un T1 ne se compare pas à un T4, même dans la même rue.
• Surface proche : le prix au mètre carré baisse quand la surface augmente ; comparez des surfaces voisines et raisonnez en euros par mètre carré.
• Au plus près du bien : dans une même ville, les prix changent d'une rue à l'autre. Les ventes de la parcelle ou du pâté de maisons en disent plus que la moyenne du quartier, qui en dit déjà plus que celle de la ville.

C'est exactement ce que fait notre analyse : sélectionner des ventes comparables à l'échelle la plus fine, en écartant les ventes atypiques (les principes sont publics dans la note méthodologique).

Et quand l'annonce ne donne pas l'adresse ?

La plupart des annonces masquent l'adresse exacte. C'est le principal obstacle pratique à la comparaison. Sans adresse, pas de ventes voisines. Notre outil est construit pour ce cas : à partir du lien de l'annonce, il localise le bien puis confronte son prix aux ventes réelles à proximité. Quand la localisation estimée est imprécise, vous pouvez la corriger et l'analyse se recalcule.