Acheter un logement classé F ou G : ce que ça change, ce que ça vaut

Un logement classé F ou G n'est ni un piège à fuir, ni une bonne affaire garantie. C'est un bien dont le prix doit intégrer trois réalités : des restrictions légales si vous voulez le louer, un coût de travaux réel, et une décote mesurée à la revente. Ce guide fait le tour des trois, avec un point d'actualité décisif : la réforme du calcul du DPE entrée en vigueur au 1^erjanvier 2026 a rebattu les cartes pour les logements chauffés à l'électricité.

C'est quoi, un DPE F ou G ?

Le DPE (la note énergie du logement, de A à G) mesure la consommation d'énergie et les émissions de gaz à effet de serre. F et G sont les deux dernières classes : ce qu'on appelle les « passoires thermiques », des logements mal isolés ou chauffés par un système très énergivore. Concrètement, pour l'occupant : des factures de chauffage élevées et un inconfort réel en hiver (et souvent en été).

Ce que dit la loi si vous comptez louer un jour

La loi Climat et Résilience interdit progressivement la location des logements les plus énergivores (article 6 de la loi du 6 juillet 1989, en métropole) :

• Classe G : location interdite depuis le 1^er janvier 2025.
• Classe F : interdite à compter du 1^er janvier 2028.
• Classe E : interdite à compter du 1^er janvier 2034.

Trois précisions importantes. D'abord, l'interdiction s'applique aux baux signés, renouvelés ou reconduits depuis le 1^erjanvier 2025 : un bail en cours continue de s'appliquer jusqu'à son renouvellement (service-public.fr). Ensuite, les loyers des logements F et G sont gelés depuis août 2022 : impossible de les augmenter entre deux locataires. Enfin, et c'est le point que beaucoup d'annonces laissent dans le flou : rien n'interdit d'acheter un F ou un G, ni d'y habiter. Le calendrier ne contraint que la mise en location. À ce jour, ce calendrier n'a fait l'objet d'aucun report voté.

La réforme de janvier 2026 : vérifiez la date du DPE avant tout

Depuis le 1^erjanvier 2026, le coefficient qui convertit l'électricité consommée en « énergie primaire » pour le calcul du DPE a été abaissé de 2,3 à 1,9 (arrêté du 13 août 2025). Conséquence : à consommation identique, un logement chauffé à l'électricité obtient une meilleure étiquette qu'avant. Selon la FAQ du ministère, environ 850 000 logements sortent ainsi du statut de passoire thermique.

Pour vous, acheteur, le réflexe est simple et peut rapporter gros : regardez la date du DPE et le mode de chauffage du bien. Un logement chauffé à l'électricité, classé F sur un DPE réalisé avant 2026, est peut-être un E aujourd'hui, ce qui change les règles de location qui s'y appliquent, vos arguments de négociation… et l'intérêt d'engager de gros travaux. Le propriétaire peut obtenir gratuitement une attestation de nouvelle étiquette auprès de l'ADEME (démarche volontaire).

L'audit énergétique : des scénarios de travaux gratuits

Depuis le 1^eravril 2023, la vente d'une maison individuelle (ou d'un immeuble entier) classée F ou G doit s'accompagner d'un audit énergétique (obligation étendue aux classes E depuis le 1^erjanvier 2025). Ce document, remis dès la première visite, contient des scénarios de travaux chiffrés pour améliorer la note. Pour un acheteur, c'est une mine d'informations : des ordres de grandeur de coûts établis par un professionnel, utilisables tels quels dans la négociation. Les appartements en copropriété n'y sont pas soumis ; pour eux, le DPE et des devis d'artisans remplissent ce rôle.

Combien coûtent les travaux ?

La réponse honnête : cela dépend de ce qui rend le logement énergivore. Remplacer un chauffage vétuste, isoler des combles, changer des fenêtres, isoler les murs : chaque geste a son coût et son effet sur la note, et l'addition va de quelques milliers d'euros à plusieurs dizaines de milliers pour une rénovation complète. Méfiez-vous des moyennes nationales toutes faites : deux maisons F identiques sur le papier peuvent demander des budgets très différents.

C'est précisément pour cela que nous avons construit un simulateur : à partir du DPE officiel du bien, il projette classe par classe l'effet des travaux (isolation, chauffage, ventilation…) et leur coût estimé, geste par geste, sur ce logement-là. Il est inclus dans l'analyse d'annonce, accessible avec un compte gratuit.

Quelle décote pour les passoires ? Ce que mesurent les notaires

Les Notaires de France mesurent chaque année la « valeur verte » : l'effet de la note énergie sur les prix, à caractéristiques égales. Sur les transactions 2024, une maison classée G s'est vendue en moyenne 25 % moins cher qu'une maison comparable classée D ; un appartement classé G, environ 12 % moins cher. Les biens classés E, F ou G représentaient 40 % des ventes. Le sujet n'a rien de marginal.

La bonne démarche : vérifier où se situe le prix demandé par rapport aux ventes réelles du secteur, puis chiffrer les travaux (audit, devis, simulateur) et construire l'offre sur ces deux faits. La méthode est déroulée dans le guide préparer son offre.

Acheter une passoire : pertinent pour qui ?

• Vous achetez pour y habiter et pouvez absorber des travaux(budget et patience) : le F/G peut être une vraie opportunité : décote à l'achat, logement rénové à votre goût, note améliorée à la revente.
• Vous achetez pour louer rapidement : le calendrier est une contrainte dure. Un G est déjà interdit à la location, un F le sera en 2028. Les travaux ne sont plus une option mais un préalable, à chiffrer avant l'offre.
• Vous ne voulez ni travaux ni imprévus : passez votre chemin, et vérifiez quand même la date du DPE des biens « bien classés » que vous visitez : un E d'avant 2026 chauffé au gaz reste un E.