Méthodologie

Cette note documente la méthodologie des analyses produites par L'Acquéreur.fr. Elle est destinée aux utilisateurs souhaitant comprendre les sources et les principes sur lesquels reposent les rapports, ainsi qu'aux observateurs intéressés par la transparence du service.

L'Acquéreur.fr est un outil d'aide à la décision destiné aux acquéreurs immobiliers en France. Les rapports produits ne constituent ni un avis officiel, ni un conseil en investissement, ni un diagnostic réglementaire.

1. Principes

L'Acquéreur.fr s'appuie sur un principe directeur : ne pas inventer. Toute donnée chiffrée publiée dans un rapport est dérivée d'une source publique officielle ou d'une hypothèse explicitement déclarée comme telle. Lorsqu'une analyse n'est pas réalisable avec un niveau de fiabilité jugé suffisant, elle n'est pas publiée.

Trois corollaires opérationnels :

• Les sources sont citées explicitement, avec un lien direct vers la base de référence officielle (cf. section 2).
• Les limites connues sont assumées et documentées (cf. section 7).
• Aucune donnée scrapée d'annonces concurrentes n'est utilisée comme référence de prix : seules les transactions réellement enregistrées chez les notaires sont prises en compte.

2. Sources de données

Les analyses produites par L'Acquéreur.fr s'appuient sur quatre sources publiques de référence.

2.1 DVF — Demandes de valeurs foncières

Source : data.gouv.fr — DVF, publiée par la Direction générale des Finances publiques (DGFiP). Le fichier DVF recense l'ensemble des transactions immobilières enregistrées chez les notaires en France, avec leur prix, leur surface, leur type, leur date et leur localisation. Il constitue la base la plus fiable disponible pour comparer un bien à des prix réellement payés (et non à des prix demandés).

2.2 ADEME — Diagnostics de performance énergétique

Source : data.ademe.fr — dpe03existant. La base ADEME recense l'ensemble des DPE officiels établis selon la méthode applicable depuis la réforme de 2021, mise à jour en temps réel par les diagnostiqueurs certifiés. Elle expose, pour chaque DPE, les étiquettes énergie et climat, les consommations d'énergie primaire, les émissions de gaz à effet de serre, et le détail de l'enveloppe du bâtiment et des systèmes.

2.3 Carte des loyers — DHUP/MEF

Source : data.gouv.fr — Carte des loyers, publiée conjointement par la Direction de l'Habitat, de l'Urbanisme et des Paysages (DHUP), le Ministère de l'Économie et des Finances, et la Direction de la recherche. Elle fournit, pour chaque commune (et chaque arrondissement pour Paris, Lyon et Marseille), un loyer médian prédit au mètre carré selon le type de bien.

2.4 INSEE — Données géographiques et démographiques

Source : insee.fr — IRIS. Le découpage IRIS (Îlot Regroupé pour l'Information Statistique) est la plus petite zone statistique nationale. Il sert de référence pour la délimitation des micro-zones d' analyse de marché et l'agrégation de comparables à un niveau géographique fin.

3. Périmètre des analyses

3.1 Analyse de prix

L'analyse de prix compare le prix au mètre carré demandé à un échantillon de transactions DVF récentes et géographiquement proches, sélectionnées selon des critères stricts de comparabilité (type de bien, surface, configuration) et de qualité statistique (exclusion des transactions atypiques). Sont publiés en sortie : un prix médian de marché, un écart au marché en pourcentage, et une fourchette de juste prix tenant compte des caractéristiques du bien.

3.2 Marge de négociation

Le potentiel de négociation est qualifié à partir de signaux de marché indépendants (niveau de prix relatif au marché local, ancienneté de l'annonce, historique de prix). Le rapport publie des arguments concrets utilisables en discussion, et non un pourcentage de marge chiffré — ce choix méthodologique est documenté en section 7.

3.3 Performance énergétique

Lorsqu'un DPE officiel correspondant au bien est disponible dans la base ADEME, ses données sont exposées dans le rapport (étiquettes, consommations, systèmes, isolation, coût énergétique estimé). Le numéro de DPE peut également être saisi manuellement par l'utilisateur s'il est connu.

3.4 Potentiel locatif

Le loyer estimé est dérivé de la Carte des loyers DHUP/MEF. Le rendement net est calculé selon la formule :

Rendement net = (Loyer annuel charges comprises − Charges annuelles) ÷ Coût d'acquisition × 100

Le rapport décompose les charges retenues (taxe foncière, charges de copropriété, assurance PNO, maintenance, gestion locative éventuelle, GLI éventuelle, vacance). Toutes les hypothèses sont paramétrables par l'utilisateur depuis l'interface.

3.5 Lecture de quartier

La dynamique de prix est mesurée à l'échelle d'un micro-quartier (zone construite par agrégation d'IRIS contigus). Elle exprime l'évolution annualisée du prix médian au mètre carré sur la zone, comparée à l'évolution de la commune englobante. La fiabilité du calcul est qualifiée explicitement (haute, moyenne, basse) selon le volume de transactions disponible.

4. Cadre légal et réglementaire

Plusieurs textes encadrent l'analyse immobilière et sont intégrés aux rapports lorsqu'ils s'appliquent au bien.

Loi Climat et Résilience (22 août 2021)

Cette loi a fixé un calendrier d'interdiction progressive de la location des passoires énergétiques, appliqué sur la plus défavorable des deux étiquettes (énergie et climat) :

• Classe G — interdite à la location depuis le 1^er janvier 2025.
• Classe F — interdite à compter du 1^er janvier 2028.
• Classe E — interdite à compter du 1^er janvier 2034.

Pour les classes F et G, un gel des loyers est en vigueur depuis le 24 août 2022 : un loyer existant ne peut être augmenté entre deux baux ou lors d'un renouvellement.

Encadrement des loyers

La liste officielle des communes appliquant l'encadrement des loyers est croisée avec la commune du bien. Lorsque la commune est concernée, l'information est signalée dans le rapport. Le plafond exact n'est pas affiché car il dépend de caractéristiques fines (zone, date de construction, meublé ou non) susceptibles d'être mal interprétées.

VEFA et neutralisation de la TVA

Les ventes en l'état futur d'achèvement (VEFA) sont ramenées hors TVA pour comparaison cohérente avec les ventes de l'ancien, conformément aux règles fiscales en vigueur.

5. Réforme du DPE — 1^er janvier 2026

Le 1^er janvier 2026, le coefficient de conversion EF→EP (énergie finale vers énergie primaire) appliqué à l'électricité a été abaissé par arrêté. À consommations physiques identiques, un logement chauffé à l'électricité peut désormais afficher une meilleure étiquette qu'avant la réforme.

• Les DPE émis à compter du 1^er janvier 2026 dans la base ADEME utilisent la nouvelle méthode et leurs étiquettes sont directement comparables.
• Les DPE émis avant cette date reflètent l'ancienne méthode. La comparaison nominale d'étiquettes entre DPE pré- et post-réforme peut être trompeuse. La date et la méthode du DPE sont systématiquement affichées dans le rapport.
• Les calculs dérivés (coût énergétique, projection de classe après travaux) s'appuient sur les seuils définis par l'arrêté du 25 mars 2024.

6. Limites assumées

Les limites suivantes sont assumées explicitement plutôt qu'extrapolées :

• Alsace-Moselle (départements 57, 67, 68) — ces départements relèvent du livre foncier et ne sont historiquement pas couverts par DVF. L'analyse de prix n'est pas publiée pour ces zones ; le reste du rapport l'est.
• DPE non systématiquement disponible — une part des biens n'est pas associable avec une confiance suffisante à un DPE dans la base ADEME. Dans ce cas, le numéro de DPE officiel peut être saisi manuellement par l'utilisateur.
• État du bien non extrait automatiquement — il est renseigné par l'utilisateur lorsqu'il souhaite recalibrer la fourchette de juste prix.
• Pas de pourcentage de marge de négociation — la marge réelle dépend de facteurs qu'aucune donnée publique ne capte (motivation du vendeur, contexte personnel, urgence). Publier un pourcentage chiffré donnerait une fausse précision et créerait un effet d'ancrage défavorable à l'acquéreur.
• Lecture de quartier limitée à la dimension prix — les autres dimensions (transports, commerces, éducation, sécurité) sont en cours de développement et figurent à titre illustratif sur certaines maquettes. Elles seront déployées progressivement, en s'appuyant sur des sources publiques (INSEE, SNCF, RATP, Éducation nationale, Ministère de l'Intérieur).
• Plafond exact d'encadrement non affiché — la contrainte est signalée sans extrapoler un plafond potentiellement erroné.
• Estimations et non diagnostics officiels — pour un acte d'achat, l'intervention d'un agent, d'un notaire et — pour le DPE — d'un diagnostiqueur certifié reste nécessaire.

Par ailleurs, les paramètres internes de calibration (seuils de filtrage, pondérations de scoring, valeurs par défaut, versions d'algorithmes) ne sont pas publiés sur cette page. Toutes les sources et tous les principes y sont décrits. Ces paramètres font l'objet d'un travail d'itération continu qui constitue la valeur ajoutée du service.

7. Mises à jour des données

Les algorithmes évoluent par versions internes ; chaque évolution significative invalide automatiquement les caches d'analyse afin de garantir un calcul à jour.

Côté données publiques :

• DVF — fenêtre roulante des transactions les plus récentes, mise à jour à chaque publication officielle.
• ADEME — base interrogée en temps réel à l'analyse.
• Carte des loyers — dernier millésime officiel disponible.
• Liste des communes en encadrement — dernière version officielle disponible.

8. Contact

Toute remarque sur une analyse, une source, une limite à signaler ou une erreur identifiée peut être adressée à support@lacquereur.fr. Les questions générales sur le service sont par ailleurs traitées dans le centre d'aide.